Rettsvern for nettselskapers installasjoner på annenmanns eiendom

Nettselskap har installasjoner, for eksempel mastefester, jordkabler, trafoer, koblingsskap, og så videre, plassert på annenmanns eiendom. Plasseringen er vanligvis skjedd etter avtale med grunneier, såfremt det ikke har skjedd ekspropriasjon.

Nettselskapet må ha rettsvern for retten til å ha installasjonene på annenmanns grunn. Mellom nettselskapet og den grunneieren som inngikk avtalen om rett til plassering av installasjonen gjelder avtalen som sådan som rettsvern. Begge parter må respektere det som er avtalt. Avtalen om plassering gjelder også mellom nettselskapet og vedkommende grunneiers arvinger som måtte ha overtatt grunneiendommen ved arv.

Overfor senere eiere av eiendommen, som har ervervet eiendommen på annen måte enn ved arv, må nettselskapet ha noe mer enn kun den opprinnelige avtalen for rettigheten, for at disse også skal måtte respektere den avtalte retten nettselskapet har til å ha installasjonen på stedet.

Generelt etableres rettsvern for installasjonen overfor senere grunneiere ved tinglysing av rettigheten på den tjenende eiendommens Grunnbokblad, det vil si i Grunnboken på den / de eiendommene installasjonen er plassert. Dette er imidlertid ikke unntaksfritt. En kan også ha rettsvern uten at det har skjedd tinglysning.

Arvinger

Som nevnt er avtalen (skriftlig eller muntlig) mellom nettselskapet og grunneier også bindende for grunneiers arvinger som har arvet eiendommen. Rettigheten har med andre ord rettsvern uten tinglysning overfor arvinger. Jeg anbefaler imidlertid at avtaler gjøres skriftlig slik at man unngår diskusjoner i ettertid om det er gjort avtale og om hva avtalen omfatter (rekkevidden av det som er avtalt.) Grunnen til at det er slik er at en avtale (som kan dokumenteres) alltid er gyldig mellom de opprinnelige avtalepartene. De som overtar en eiendom ved arv trer inn i arvelaterens sted og får samme rettigheter og plikter som vedkommende arvelater har påtatt seg i de avtaler han har gjort som gjelder grunneiendommen.

For grunneiendom som får ny eier ved salg av eiendom er det normalt nødvendig at rettigheten er tinglyst for at rettighetshaver (nettselskapet) skal ha rettsvern for rettigheten overfor den nye eieren.

Her er det imidlertid flere forhold man skal være klar over. Dersom en eiendom (f.eks. en tomt) blitt fradelt senere fra en annen eiendom hvor nettselskapet har en tinglyst rett til å ha installasjonen, vil tinglysningen bare framgå av grunnbokbladet til den eiendommen hvor rettigheten i sin tid ble tinglyst. Hvis for eksempel traseen for ledningen går over eller berører den/de senere utskilte eiendommene/tomtene har nettselskapet fullt tinglyst rettsvern for rettigheten overfor den nye tomteeierne selv om det ikke er anmerket noe om rettigheten på den nye eiendommens grunnbokblad.

Synbare innretninger

Dette er en konsekvens av hvordan Kartverket skal føre grunnboken. Kartverket redegjør for dette på sine internettsider om tinglysningsordningen. Konsekvensen av dette er at de som kjøper grunneiendom, som er fradelt fra en annen eiendom, også må sjekke hvilke rettigheter/servitutter som er tinglyst på den opprinnelige eiendommen. Har det blitt fradelt eiendom i flere omganger må en kjøper sjekke bakover i grunnboken vedrørende tidligere fradelinger for å finne ut om det hviler heftelser på hans nye eiendom, for eksempel rettigheter for et nettselskaps installasjoner.

For synbare innretninger på annenmanns grunn får nettselskapet rettsvern for innretningen overfor nye eiere ved at innretningen nettopp er synbar for den som har ervervet eiendommen. Dette er ikke lovfestet, men følger av lang og sikker rettspraksis. Luftledninger og deres fester, trafokiosker, koblingsskap og liknende som ligger på en eiendom er godt synlig, og en ny eier må, når han kjøper eiendommen, legge til grunn at de er lovlig plassert i samråd med selger eller tidligere eiere.

Nedgravde kabler er ikke synlige, men ettersom kablene er tilknyttet transformatorer og koblingsskap, som er synlige, vil kablene som regel også ha rettsvern som en integrert del av en fast synlig innretning.

Rettsvern som følge av hevd er relevant dersom nettselskapets anlegg ble etablert uten innvendinger fra daværende hjemmelshaver for mer enn 20 år siden, jamfør hevdsloven §§ 7, 8 og 2.

Tidligere praksis

I tidligere tider var det ofte vanlig at tillatelser eller avtaler om rettigheter til å ha installasjoner på eiendommen ble gjort nokså formløst, ofte muntlig og uten at det ble gjort mere med det.

Dersom installasjonen har stått synlig på stedet, uten at grunneier i ettertid har reist innvendinger mot plasseringen, er dette en avgjørende indikasjon på at grunneier har gitt tillatelse/gjort avtale. Presumpsjonen er også at den muntlige avtalen er gjort på de vilkår som er/var vanlig i tilsvarende, kjente, skriftlige avtaler.

Dersom nettselskapet har hatt og brukt installasjonen i mer enn 20 år, uten at det har vært reist innvendinger mot det, har nettselskapet i tillegg til presumpsjonen om avtale også hevdet retten til å ha installasjonen på stedet.

For installasjoner som etableres i dag anbefales det at det inngås skriftlige avtaler som tinglyses, og at plasseringen inntegnes på kart som følger med tinglysningen. Det anbefales likeledes at man anvender standardavtaler for de ulike typer av installasjoner som er utarbeidet i samarbeid med grunneierorganisasjoner. Grunneiere som ikke aksepterer standardavtalene kan foreholdes at dette er vanlige vilkår som er i samsvar med hva nettselskapet vil få dersom nettselskapet må ekspropriere rettigheten. Mindre tilpasninger i standardavtalene kan selvsagt gjøres, men dersom grunneieren krever rettigheten uthulet på en måte som nettselskapet ikke er tjent med, kan søknad om tillatelse til ekspropriasjon vurderes.

Rettighet ved hevd

Hvordan man skal forholde seg når grunneier forlanger installasjoner flyttet eller fjernet for nettselskapets regning fordi han mener nettselskapet ikke har rettsvern for installasjonen?

Dersom nettselskapet har en rett som er tinglyst på den eiendommen vedkommende eiers eiendom er fradelt, dokumentere man dette for grunneieren og opplyser at dette innebærer at man har tinglyst rettsvern for installasjonen.

Er rettigheten ikke tinglyst, men installasjonen er en fast synlig innretning plassert etter avtale/tillatelse fra den som eide grunnen på etableringstidspunktet, opplyser man eier om at installasjonen i henhold til gjeldende rett har rettsvern i kraft av at den er en godt synlig fast innretning.

Ble installasjonen etablert for mer enn 20 år siden, og har installasjonen siden stått der i den tro at det var gitt tillatelse, og det heller ikke er reist innvendinger mot plasseringen, har nettselskapet ervervet rettigheten ved hevd.